A Lei n.º 8.009/90 trata da impenhorabilidade do bem de família, estabelecendo que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.

A referida Lei excluiu a impenhorabilidade do bem de família em alguns casos, dentre eles a fiança em contratos de locação:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

Com efeito, a legislação excepcionou a impenhorabilidade do bem de família nos casos de obrigações decorrentes de fiança em contratos de locação, permitindo a penhora do bem de família do fiador.

Desta forma, a legislação proporcionou uma segurança maior aos locadores para os casos de inadimplemento em relação aos aluguéis e demais obrigações contratuais, incentivando o mercado imobiliário.

Porém, em junho de 2018, a 1.ª Turma do Supremo Tribunal Federal decidiu, por maioria de votos (3×2), que a exceção à impenhorabilidade do bem de família se aplica exclusivamente aos casos de fiança prestada em contratos de locação residencial, não alcançando os casos de fiança em locações comerciais.

Assim sendo, de acordo com o entendimento da 1.ª Turma do Supremo Tribunal Federal, o bem de família do fiador em contrato de locação comercial seria impenhorável, muito embora a Lei n.º 8.009/90 não faça qualquer distinção entre fiança prestada em contrato de locação comercial ou residencial.

Apesar do Supremo Tribunal Federal ainda não ter editado Súmula ou fixado tese de repercussão geral acerca da matéria, muitos Tribunais têm aplicado o referido entendimento, vedando a penhora de bem de família em casos de fiança prestada em contratos de locação comercial.

Portanto, recomenda-se que os contratantes levem em consideração tal entendimento por ocasião da celebração de contratos de locação comercial, a fim de não serem surpreendidos com o esvaziamento da garantia prestada.

Geraldo Décio Leite de Macedo

*Este artigo foi redigido meramente para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

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